サラリーマンが失敗しない最初の一棟目を買えるようにする塾 本気で不動産投資を実践する方を応援します 5棟10室事業的規模の物件購入迄徹底フォロー 名古屋で唯一中立・公正な不動産投資セミナー(対象地域:名古屋市 愛知県 岐阜県 三重県 東海三県で成功する不動産投資ノウハウが学べます)

QandA

しあわせ不動産塾で学べることって?

 不動産投資の基本型とは?


1. 将来値上がりしそうな不動産を買って、不動産価格の上昇時に
売却して売却益(キャピタルゲイン)を得る。
※キャピタルゲインのみを求める・・・バブルの頃に良く行われた投資スタイル!!
※長期目線であるならば、不動産価格下落時に購入する。

2. プロが奨めるアパートやマンション等の不動産収益物件を購入(又は建築)し、
家賃収入(インカムゲイン)を得る。物件の管理もプロに委ねる。
お金を出すだけで家賃収入を得る仕組みを所有する。
※収益還元法の考えがようやく日本にも根付いてきた。

  • 銀行定期預金の利子、国債の利回り、投資信託の運用利回り等
    と比較される事も多くなってきた。
  • 不動産を所有すると固定資産税・都市計画税が毎年賦課。区分は管理費・修繕積金
  • 自宅を住宅ローンを借りて購入する事とは?住宅購入は間違い??
  • 新築分譲ワンルームマンション投資は?キャッシュフローが逆ザヤでもOKな理由?
  • 建築会社や建築コンサル会社の土地有効活用と大手賃貸会社の家賃保証の限界は?
  • 大手賃貸仲介業者の物件管理と客付ってどうなの?

3. 高利回りのアパートやマンション等の収益物件を購入(入口)し、
家賃収入(インカムゲイン)を得て、数年後に「購入時の価格+諸経費+売却費用」
よりも高く売却(出口)し、キャピタルゲインも得る。

  • 収益還元法の考え方 で出口の売却で益出しをする 不動産投資家達
  • 資産を代々守り売却による資産の売却を恥とする従来の地主・大家さん
  • 不動産コンサルタントの急増(大家さんから転進)

3つの基本形のうち、しあわせ不動産塾で勉強できる事って、
「2の発展型+3のリスク補完型なんです!」

それらを納得が行く迄、考えてみようではありませんか?
そして、それぞれが取れるリスクを取り、それに見合ったリターンを得るのが投資です。
それを、不動産で行うのが、不動産投資と言う事なのです!!
↓  ↓  ↓  ↓
2で考えた方が良い事って?
前提:すべてをプロに任せてしまって良いのか?
[check]おおかたスタート時!収支はかろうじてプラスレベル!!が多い??

収入―(支出+固定資産税+管理費)>銀行預金の利子、国債の利回り、投資信託の配当

  • 収益の継続性!! 3年後は?5年後は??10年後は???
  • サブリース!!=家賃保証って本当にありがたいこと??

3で考えた方が良い事って?
前提:すべて自分で判断しリスクを取る。自分の意思で本当のプロに依頼する。
[check]下記事項をすべて購入前に知る事が出来たら?!
↓  

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  • 管理! 毎年の支出及び内容
  • 修繕計画!!数年先迄の支出と修繕計画の内容
  • 収入 市場調査!!! 収益の継続性調査→物件力を見極める。
    高収入が持続し、ランニングコストもセーブ!
    数年先迄必要とされる修繕費用が予め分かればば???
    その他リスク一覧
    家賃滞納!少額訴訟!!現状回復ガイドライン!!!
    入居者の属性!反社会!嫌悪施設の有無!土壌汚染!地盤!耐震!アスベスト!
    街の開発?天変地異??入居者の事故??等のリスクコントロールが出来れば!!

  不動産投資の本質って?


  • 不動産投資のメリット・・・安定収入(仕組みがしっかりしていれば)
    節税効果、担保価値、資産形成、ステータス、インフレに強い等
  • 不動産投資のデメリット・・・流動性が低い=換金性が低い、借入比率が高い
    (逆ザヤ、担保割れ)、天災地変、マーケットの変化(景気動向、競合物件など)
    による賃料収入の悪化、デフレ時には保有の際キャピタルロスリスク有り

不動産投資の王道とは何か?

  1. 購入前に長期の投資計画を立て事前にリスク分析を終える。
    (自分がこの事業を経営するという意識が必要。他人にすべておまかせはNG!!)
  2. 日々勉強(セミナー、講習、サークルなどで情報収集)と人脈作り
  3. トラブルが起こった際は、直ちに専門家に相談して適切な処置を取る。

    以上より「不動産投資に王道はない。」為、自分自身の成功業務マニュアル
    (仕組み)を作り、大事な子孫に伝える事が大事ではないかと考えます。

※仕組み=一度作ったら、何もせずに自動的に収入が得られるシステムのこと。

  • 不動産投資を始める前に必要な事とは?
    リスク=不確実性があるという事、リスクに応じてリターンがあるという事、
    不動産特有のリスクを理解した方が良い事
  1. 市場リスク 賃料
  2. 金利変動リスク
  3. 流動性リスク 売却価格
    ※ただ単に仕組みを所有するだけではなく、その仕組みに永続性があるかどうかが大事。

不動産投資 Q&A

  1. そもそも投資って何?
    投じたお金が経済活動に使われることによって得られる利益を、資金提供の見返り
    として受け取ること。
  2. 不動産以外の投資商品には何がある?
    株式、債権、為替、商品等があります。
  3. 不動産投資の魅力は?
    ・経済的自由と時間的自由が同時に実現出来る。
    ・自分で投資のコントロールが可能
    ・他の投資と比べてリスクコントロールがしやすい
  4. どのくらい時間が取られるの?またどんな内容?
    その人次第ですが、管理をプロに任せている私の場合、日常は管理会社との
    ミーティングに週1回1時間程度、月1回1時間ほど帳簿整理、決算期になると
    税理士さんとの打ち合わせで2〜3日忙しくなる程度です。
    あとは本を読んだり、セミナーに出たり、大家仲間で情報交換をしたり、
    絶えず自分のブラッシュアップに勤めています。
  5. 物件の探し方は簡単?
    作業自体は簡単です。ネットで見たり、不動産業者から情報を貰ったりします。
    但し良い物件情報を貰うためには皆工夫をしています。そんな事を塾でも勉強出来ます。
  6. 物件購入迄にどの程度時間が必要?
    自分の目的や資力などに応じて様々です。早い人は1〜2ヶ月遅い人の場合2〜3年
    かかったりします。自分の希望の条件がなかなか定まらない人は、購入も遅れます。
    また資力の関係で時を待たなければならない場合もあります。
  7. 悪質な不動産業者はいますか?また良い業者の選び方は?
    何が悪質かは?議論がわかれますが、所謂宅建業法など法令順守をしている業者が
    ほとんだという事を前提とするならば、物件の売主と買主は利益相反します。
    少しでも高く売りたい売主と少しでも安く買いたい買主ならば当然ですね。
    よって不動産業者もどちらについているかで、その立ち位置は変わって来ることでしょう。
    買主側に立ってくれる良心的な業者を選ぶことが肝要です。
    また経験を積んだスキルの高い業者の方がミスもなく、ストレス
    なく物件の購入が出来ます。
  8. 不動産投資で成功する為にはどんな勉強が必要?
    不動産特有のリスクをコントロールする勉強が大切です。
    物件購入前にそれがわかれば、対策を立てることが可能です。
  9. リスクとは何?
    不確実性の事を指します。
    利得がある不確実性の事をアップサイドリスクと言い、損失が
    ある不確実性の
    事をダウンサイドリスクと言う。
  10. 不動産投資におけるリスク対策は?
    不動産投資においては如何にダウンサイドリスクを低減し、アップサイドリスクを高めるかが重要。
  11. 不動産投資の具体的なリスクは?
    ・空室リスク
    ・金利上昇リスク
    ・滞納リスク
    ・天候・災害リスク
    ・事件・事故リスク
    ・環境・ロケーションリスク
    ・修繕リスク
    ・流動性リスク 等が考えられ、
    これら不動産投資に関するリスクのコントロールを勉強することが必要なのです。
  12. 空室リスクへの対処法は?
    ・間取り、設備、ロケーションに留意して物件を購入する。
    ・賃貸相場をよく研究する。
    ・販促ルートの確立
  13. 金利上昇リスクへの対処法は?
    借入をしない場合や返済が終了した場合、このリスクは消滅する。
    ・購入前に金利上昇を考慮した返済計画を立てる。
    ・固定金利で借入れる。
    ・繰上げ返済を行う
    ・他の金融機関で借換をする。
    ・最悪は物件を売却して返済する。
  14. 融資は必要?
    相続、道路収容、地上げなど様々な理由により全額自己資金を有する方には必ずしも
    必要ではありませんが、投下資金に対する利回りなど、レバレッジを効かせ他人資本を
    利用して効率よく儲けたい方には、融資は必須です。
    また、資本の少ない方が資産形成を成す為の早道でもあると言えるでしょう。
    ロバートキヨサキなど多くの金持ち本でもレバレッジを効かせる事には触れられています。
    但し逆ザヤには注意しましょう。
  15. 融資手続きは大変
    慣れればどうって事ありませんが、提出書類は多いので、漏れのないよう準備します。
    また日々銀行の方針は変わるため、銀行への聞き取りやよく銀行と取引している
    仲介業者へのヒアリングは常に行った方が良いですね。
  16. 融資承認まではどのくらいかかる?
    人によって、早ければ2〜3週間、新規の方の場合は時間がかかる場合があり、
    2ヶ月位審査で待たされたケースもあるとの事です。
  17. 滞納リスクへの対処法は?
    ・管理会社との連携し、素早く対処する。督促や保証人等への連絡する。
    ・審判会社の滞納保証サービス
    ・入居審査の厳格化
  18. 天候・災害リスクへの対処法は?
    ・火災・地震保険
    ・購入前に構造・築年数を見る。
    ・購入前に建物調査をしっかり行う。
  19. 建物の構造にはどのような種類が?
    RC(鉄筋コンクリート)、S造(鉄骨造)、軽量鉄骨造、木造
  20. 災害に強い構造順は?
    RC>S造>軽量鉄骨造>木造
  21. 耐震性の基準になる築年数は?
    1981年(昭和56年)の新耐震基準
  22. 減価償却とは?
    減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって
    各年分の必要経費として配分していく手続です。
  23. 減価償却耐用年数とは?
    各資産ごとに減価償却の可能な年数の上限が決められている。
    ちなみにRC(鉄筋コンクリート)47年、S(重量鉄骨)造34年、
    軽量鉄骨25年、木造22年となります。
  24. 減価償却耐用年数が何故必要なのか?
    銀行が融資をする際、建物の評価を査定する際の指標として用いられる為。
    それを理解する事が必要
  25. 事件・事故リスク
    ・購入前に入居者属性を精査
    ・防犯・防火対策
    ・割れ窓理論による清掃による美化効果
  26. 環境・ロケーションリスクへの対処法は?
    ・都市計画、用途地域、建蔽率、容積率のチェック
    ・街のマスタープラン、街づくり計画を調査
    ・周辺の空き地を調査
    ・周辺の賃貸マーケットを調査ほか
  27. 用途地域って何?
    住居・商業・工業など市街地の大枠を12種類に区分、それぞれ、建蔽率、
    容積率、高さ制限その他が決められ、建物の建てられる種類等が制限される。
  28. 建蔽率って?
    100坪の土地に1階の建築面積30坪の建物を建てた時の建蔽率は30%となる。
  29. 容積率って?
    100坪の土地に延床面積200坪の建物が建っている場合の容積率は200%となる。
  30. 修繕リスクへの対処法は?
    ・物件購入前に修繕計画を立てる
    ・建物管理会社と協力し、定期的なメンテナンスを実行
  31. 流動性リスクへの対処法は?
    ・立地の良い物件を選ぶ。
    ・満室経営を心がける
    ・ランニングコストをセーブし、家賃UPの為のバリューUPを心掛ける。
  32. 不動産投資には目的が必要か?
    必要です。
    下記のような事が考えられます。
    ・収入を増やし、生活水準を上げる。
    ・将来の独立の為の資産形成
    ・将来や老後の生活費としての資産形成
  33. 不動産投資のメリットは?
    ・相続に有利(評価減)
    ・節税が出来る(減価償却)
    ・生命保険の機能がある(団体信用生命保険)。
    ・融資でレバレッジ効果が使える(資産形成のスピード)
    ・対外的に信用力が付く(担保価値)
  34. 不動産投資の種類(個人)は?
    ・アパート・マンション一棟
    ・区分マンション・一戸建
    ・土地(借地・底地)
  35. 不動産投資の利益の出し方とは?
    ・家賃収入(インカムゲイン)
    ・売却益(キャピタルゲイン)
    ・その併用(ファンドのパターン)
  36. 不動産投資の指標は?
    投資効率を利回りであらわす。
    年間収入(100万円)÷取得費(1,000万円)×100=10%
  37. 利回り表記の種類には?
    ・表面(グロス)利回り 家賃収入÷物件価格×100
    ・実質(ネット)利回り 家賃収入−管理費−税金)÷(物件価格+経費)×100

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