QandA
しあわせ不動産塾とは？
- しあわせ不動産塾っていつから始まったのですか？
２００７年１２月に開講しました。当時は一棟マンション購入ノウハウが中心でした。その後、幾多の変遷があり、今のスタイルは、２０１４年４月から始まりました。- 第１期：2007年12月〜2008年９月 一棟マンション購入ノウハウ
- 第２期：2008年10月〜2014年３月 ワンデー、初級、中級、上級、MBクラスの５体制で一棟アパート・マンション、区分、一戸建投資ほかほぼ全ジャンルの投資手法を解説
- 第３期：2014年４月〜 ３時間集中、基礎、実践、しあわせ大家の会を開催中
- なぜしあわせ不動産塾を始めたのですか？
資産家と違い、資産家でない普通のサラリーマンが、間違った知識で不動産投資をしてしまった場合、取り返しのつかないことになってしまう恐れがございます。
にもかかわらず、不動産業界では、そんな事情は御構い無しに、利益を追求するために、物件を販売します。そのような状況を業界の側からいつも疑問に思っていました。
そこで、地主さん家主さんのような資産家だけではなく、特別な資産を持たない普通のサラリーマンでも、不動産投資で安全に資産形成ができるような正しい知識体系の情報発信をしようと思ったのです。
また、今の時代のことを少しお話しします。
皆様日本の不動産はリスク資産となったことをご存知でしょうか？
端的に申しますと、例えば、住宅をうかつに買ってしまうと、老後に貧乏になってしまう可能性が高い、という世の中になってしまったのです。
１９９０年バブル崩壊する前迄ならば、家を買って、生活を切り詰めて預貯金に励めば、退職金とあわせて億単位の資産形成が可能でありましたが、１９９１年バブルの崩壊後、全てのルールが変わってしまったのです。
土地神話の崩壊、企業の終身雇用の崩壊、工場の国外移転、年金制度の崩壊、少子高齢化による内需停滞、大都市一極集中、地方の停滞、格差社会の到来と時代の変わり目の変革期を迎え、価値観が一変し、これまでの成功法則だと思われたものにすがっていては、資産を形成出来ない時代になってまいりました。
率直に申し上げますと、住まいを住宅ローンを利用して購入し、生活を切り詰めて、預貯金に励んでも、資産形成をすることは、今の状況では、不可能と言う事を申し上げねばなりません。
また、その２つしかしない方の場合、どんどん貧乏になり、老後破綻を迎える方が続出する可能性も少なくありません。
このような時代の資産運用は、より戦略的に行う必要がございます。
でなければ、資産を失うリスクに常にさらされるのです。
また、大手の不動産会社、建設会社、金融機関にとっては自社の手がける商品を売り込む対象にすぎず、悲しい事に消費者に本当に有益なプランが勧められる事はありません。
本当に為になるアドバイスが、消費者には届けられないのです。
消費者も、本当にお付き合いすべき相手を見抜けません。
親切そうに、媚びへつらう人が本当に為になる相手ではないのです。むしろ下心満載の事が多いのではないでしょうか？
また今の時代、普通に会社に勤めて、住宅を買うだけでは、資産形成することは不可能なのです。
この資産価値が乱高下する世の中では、よほどの資産家の家に生まれない限り、かなりの確率で貧乏な老後を暮らすことになりそうです。
そればかりか、家族を守る為に、会社と住宅ローンの奴隷となり、つまらない人生を暮らした挙げ句、貧乏な老後では、何の為の人生だったのか、と後悔の念に苛まれながら、一生を終える事にもなりかねないのです。
そうなりたくなければ、このような時代、主体的に資産形成をする為の準備をしていかねばならないのですが、そのような方法を教えてくれるところはどこにもございません。
私は、しあわせ不動産塾で、普通のサラリーマンの方々が資産形成に成功出来るように、本当に有益な情報を提供したいと思っています。
- しあわせ不動産塾が一番大切にしていることは何？
不動産投資術を身につけて、家族が幸せになる為に必要なだけのお金を得て欲しいと思います。不動産投資を行うことで、家族が不和になっては、本末転倒なので、ご主人様や奥様が一人でのめり込んでしまうのではなく、不動産投資を始める前に、よく話し合って頂き、逆に家族のレジャーとして、または、家族のイベントの一つとして、お子様も含めて、ご家族全員で取り組んで頂きたく思います。
- しあわせ不動産塾はどのような場でしょうか？
しあわせ不動産塾は、中立公正な立場で、不動産投資のノウハウを純粋に情報発信する場です。そこでは、投資家及び投資家を目指す人達の利益が守られる場造りが行われているのです。
- 投資家及び投資家を目指す人達の利益を守る場造りとはどのようなことなのでしょうか？
しあわせ不動産塾では、物件の紹介、不動産業者、建築会社、リフォーム会社等の紹介を一切しておりません。
この業界では、紹介料と言う賄賂が横行しており、物件や工事の良し悪しよりも、自分が受け取る紹介料（賄賂）の有無や多い少ないで、紹介先を決定し斡旋する、セミナー主宰者、塾長、士業の先生達が大勢おられるという事実がございます。
このような慣習の為、紹介された先からは、本当に良い物件なりサービスが得られているのかどうか、初心者が見抜くのは困難なのです。場合によっては、高額な商品の場合、融資額も多く、返済に窮し、その影響でその方のその後の人生が狂ってしまうこともあり得るのです。
よってしあわせ不動産塾では、そのような受講者への裏切りとも取れる利益相反するような行為を一切行っておりませんし、会員間でも禁じております。
また、大変恐縮ではございますが、受講者の制限をさせて頂いており、不動産業界の方には御受講頂けないようにしております。
よって、何のしがらみもございませんので、遠慮なく本当のことがお伝え出来るため、皆様の不動産投資手法についての理解も深まるのです。
- しあわせ不動産塾と他の不動産投資塾やセミナーとの違いは何ですか？
しあわせ不動産塾では、知識ゼロの不動産投資の初心者が、不動産投資における全てのことを自分でコントロール出来るようになるノウハウを、体系的に学んで頂けます。
あくまで、初心者のサラリーマンの方でも安心して学べるカリキュラムとなっています。
大家さん向けの空室対策セミナーなど、単発のノウハウセミナー等の開催は行っていません。
※しあわせ大家の会では行っています。
- しあわせ不動産塾の受講者の方はどのような方が参加されていますか？
受講者の方は、初心者のサラリーマンの方が大半です。そのほか、経営者の方、まれに大家さん、地主さんや家主さんもお見えになります。
- しあわせ不動産塾のセミナーの雰囲気はどんな感じでしょうか？
ほとんどが、不動産投資初心者、サラリーマンの方で、セミナー経験もなく、投資本ですらあまりお読みになっていない方が多いので、同じような不安や疑問を持ち、このままではいけない、何かを変えようと思ってご参加される方が多いように見受けられます。
よって、常連さんがいて、自分のレベルを超えた話が飛び交い、その場に居づらいような雰囲気ではございませんので、安心して御受講下さい。
不動産投資コラム
不動産投資の入門編
- コラム1 「不動産投資ってどんな事をするの？」
- コラム2 「収益物件とは？」
- コラム3 「不動産購入の資金とは？」
- コラム4 「不動産投資の目的とは？」
- コラム5 「不動産投資の利益とは？その1」
- コラム6 「不動産投資の利益とは？その2」
- コラム7 「不動産投資の三層構造とは？」
- コラム8 「不動産投資の手取額とは？その1」
- コラム9 「不動産投資の手取額とは？その2」
- コラム10 「不動産投資ってどうなの？」
- コラム11 「不動産投資の基本形とは？」
- コラム12 「不動産投資の本質とは？」
- コラム13 「不動産投資の王道とは？」
不動産投資の現場編
- コラム1 「日本ではハイレバ・フルローンは馴染まない？？」
- コラム2 「逃げ場のない不動産投資その1」
- コラム3 「逃げ場のない不動産投資その2」
- コラム4 「逃げ場のない不動産投資その3」
不動産投資 Q&A
- そもそも投資って何？
投じたお金が経済活動に使われることによって得られる利益を、資金提供の見返り
として受け取ること。
- 不動産以外の投資商品には何がある？
株式、債権、為替、商品等があります。
- 不動産投資の魅力は？
・経済的自由と時間的自由が同時に実現出来る
・自分で投資のコントロールが可能
・他の投資と比べてリスクコントロールがしやすい
- どのくらい時間が取られるの？またどんな内容？
その人次第ですが、管理をプロに任せている私の場合、日常は管理会社との
ミーティングに週１回１時間程度、月１回１時間ほど帳簿整理、決算期になると
税理士さんとの打ち合わせで２〜３日忙しくなる程度です。
あとは本を読んだり、セミナーに出たり、大家仲間で情報交換をしたり、
絶えず自分のブラッシュアップに務めています。
- 物件の探し方は簡単？
作業自体は簡単です。
ネットで見たり、不動産業者から情報を貰ったりします。
但し良い物件情報を貰うためには皆工夫をしています。
そんな事を塾でも勉強出来ます。
- 物件購入迄にどの程度時間が必要？
自分の目的や資力などに応じて様々です。
早い人は１〜２ヶ月、遅い人の場合２〜３年かかったりします。
自分の希望の条件がなかなか定まらない人は、購入も遅れます。
また資力の関係で時を待たなければならない場合もあります。
- 悪質な不動産業者はいますか？また良い業者の選び方は？
何が悪質か？は議論が分かれますが、所謂宅建業法など法令順守をしている業者がほとんど、という事を前提とするならば、物件の売主と買主は利益相反します。
少しでも高く売りたい売主と、少しでも安く買いたい買主ならば当然ですね。
よって不動産業者もどちらについているかで、その立ち位置は変わって来ることでしょう。
買主側に立ってくれる良心的な業者を選ぶことが肝要です。
また経験を積んだスキルの高い業者の方がミスもなく、ストレスなく物件の購入が出来ます。
- 不動産投資で成功する為にはどんな勉強が必要？
不動産特有のリスクをコントロールする勉強が大切です。
物件購入前にそれがわかれば、対策を立てることが可能です。
- リスクとは何？
不確実性の事を指します。
利得がある不確実性の事をアップサイドリスクと言い、
損失がある不確実性の事をダウンサイドリスクと言います。
- 不動産投資におけるリスク対策は？
不動産投資においては如何にダウンサイドリスクを低減し、アップサイドリスクを高めるかが重要です。
- 不動産投資の具体的なリスクは？
・空室リスク
・金利上昇リスク
・滞納リスク
・天候・災害リスク
・事件・事故リスク
・環境・ロケーションリスク
・修繕リスク
・流動性リスク 等が考えられ、
これら不動産投資に関するリスクのコントロールを勉強することが必要なのです。
- 空室リスクへの対処法は？
・間取り、設備、ロケーションに留意して物件を購入する
・賃貸相場をよく研究する
・販促ルートの確立
- 金利上昇リスクへの対処法は？
借入をしない場合や返済が終了した場合、このリスクは消滅します。
・購入前に金利上昇を考慮した返済計画を立てる
・固定金利で借入れる
・繰上げ返済を行う
・他の金融機関で借換をする
・最悪は物件を売却して返済する
- 融資は必要？
相続、道路収容、地上げなど様々な理由により、全額自己資金を有する方には必ずしも必要ではありませんが、投下資金に対する利回りなど、レバレッジを効かせ他人資本を利用して効率よく儲けたい方には、融資は必須です。
また、資本の少ない方が資産形成を成す為の早道でもあると言えるでしょう。
ロバートキヨサキなど多くの金持ち本でもレバレッジを効かせる事には触れられています。
但し逆ザヤには注意しましょう。
- 融資手続きは大変？
慣れればどうって事ありませんが、提出書類は多いので、漏れのないよう準備します。
また日々銀行の方針は変わるため、銀行への聞き取りや、よく銀行と取引している仲介業者へのヒアリングは、常に行った方が良いですね。
- 融資承認まではどのくらいかかる？
人によって、早ければ２〜３週間、新規の方の場合は時間がかかる場合があり、２ヶ月位審査で待たされたケースもあるとの事です。
- 滞納リスクへの対処法は？
・管理会社と連携し、素早く対処する。督促や保証人等へ連絡する。
・信販会社の滞納保証サービス
・入居審査の厳格化
- 天候・災害リスクへの対処法は？
・火災・地震保険
・購入前に構造・築年数を見る
・購入前に建物調査をしっかり行う
- 建物の構造にはどのような種類が？
RC（鉄筋コンクリート）、S造（鉄骨造）、軽量鉄骨造、木造
- 災害に強い構造順は？
RC＞S造＞軽量鉄骨造＞木造
- 耐震性の基準になる築年数は？
１９８１年（昭和５６年）の新耐震基準
- 減価償却とは？
減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって
各年分の必要経費として配分していく手続です。
- 減価償却耐用年数とは？
各資産ごとに減価償却の可能な年数の上限が決められています。
ちなみにRC（鉄筋コンクリート）４７年、S（重量鉄骨）造３４年、
軽量鉄骨２５年、木造２２年となります。
- 減価償却耐用年数が何故必要なのか？
銀行が融資をする際、建物の評価を査定する際の指標として用いられる為。
それを理解する事が必要です。
- 事件・事故リスク
・購入前に入居者属性を精査
・防犯・防火対策
・割れ窓理論による清掃による美化効果
- 環境・ロケーションリスクへの対処法は？
・都市計画、用途地域、建蔽率、容積率のチェック
・街のマスタープラン、街づくり計画を調査
・周辺の空き地を調査
・周辺の賃貸マーケットを調査ほか
- 用途地域って何？
住居・商業・工業など市街地の大枠を１２種類に区分、それぞれ、建蔽率、容積率、高さ制限その他が決められ、建物の建てられる種類等が制限されます。
- 建蔽率って？
１００坪の土地に１階の建築面積３０坪の建物を建てた時の建蔽率は３０％です。
- 容積率って？
１００坪の土地に延床面積２００坪の建物が建っている場合の容積率は２００％です。
- 修繕リスクへの対処法は？
・物件購入前に修繕計画を立てる
・建物管理会社と協力し、定期的なメンテナンスを実行
- 流動性リスクへの対処法は？
・立地の良い物件を選ぶ
・満室経営を心がける
・ランニングコストをセーブし、家賃UPの為のバリューUPを心掛ける
- 不動産投資には目的が必要か？
必要です。
下記のような事が考えられます。
・収入を増やし、生活水準を上げる
・将来の独立の為の資産形成
・将来や老後の生活費としての資産形成
- 不動産投資のメリットは？
・相続に有利（評価減）
・節税が出来る（減価償却）
・生命保険の機能がある（団体信用生命保険）
・融資でレバレッジ効果が使える（資産形成のスピード）
・対外的に信用力が付く（担保価値）
- 不動産投資の種類（個人）は？
・アパート・マンション一棟
・区分マンション・一戸建
・土地（借地・底地）
- 不動産投資の利益の出し方とは？
・家賃収入（インカムゲイン）
・売却益（キャピタルゲイン）
・その併用（ファンドのパターン）
- 不動産投資の指標は？
投資効率を利回りで表します。
年間収入（１００万円）÷取得費（１，０００万円）×１００＝１０％
- 利回り表記の種類には？
・表面（グロス）利回り 家賃収入÷物件価格×１００
・実質（ネット）利回り （家賃収入−管理費−税金）÷（物件価格＋経費）×１００
