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コラム4 逃げ場のない不動産投資その3

逃げ場のない不動産投資が、『なぜ逃げ場がないのか?』について書いてみます。

『なぜ逃げ場がないのか?』という事なのですが、
毎年の賃貸経営の収支が合わない=収入が支出を上回る状態
(この穴埋めは給料や貯蓄から持ち出し)

   ↑

このような状況になった場合皆さんはどうされますか?

中古物件の場合、
建物修繕や設備の取り換え等に関連するケースが多いと思われますが、

  1. 微々たる金額ならそのまま支払う。
  2. 微々たる金額でもないが、蓄えは充分あるので、何とか支払う。
  3. 結構な金額の持ち出しになりそうだが、蓄えもないし、給与からも支払えない。

1・2は何とかしのげるので、大丈夫ですが、
3は如何でしょう?

これを乗り切るためには、

①親に資金援助を相談する。
②金融機関に融資を~

①でなんとか乗り切る方もいらっしゃいますね。
でも②はハードルが上がるんです。

このハードルを越えれる方は、
「無担保の不動産を所有している」
「預貯金などを借りたい金額以上保有している」
「上記の資格のある親の保証人及び担保提供」
など

金融機関は雨の日には傘は貸さないと言われる所以をここで知る事になります。

物事そんなに簡単ではないのです。

結局借りられない方がかなり出てきます。

   ↓

となると、支払いの分割払いを業者にお願いしたりとか・・・。

どんどん周りの信用を無くして行くような状況に追い込まれていくのです。

事はこれで済めば良いのですが、
このような事が、何度も起こったら??

(例)

・地デジ工事に伴うケーブルの総張替等で数百万円

・公共下水化に伴う受益者負担金及び宅内配管工事で数百万円

・雨漏り等の外壁塗装・屋上防水工事で、1千万円超

・EVの取り換え

・給排水管の取り換え

それに合わせて、入居率が下がったり、家賃が下がったり

収入のベースも下がっていくと、どうなるでしょう?

融資の返済厳しくなって来ます。

そうなると、皆さん返済条件を変更して貰おうと、
金融機関に相談に行かれる方も多いのではないでしょうか?

すると、晴れの日しか傘を貸さない金融機関は、売却を勧めます。

それで、売却の調査をしてみると、大変な事がわかります。

さぁ一体何がわかったのでしょうか?


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